成交過戶6步驟

成交過戶步驟

一、付訂金

• 雙方議定價格：買賣雙方就房屋價格達成一致，買方向賣方支付訂金，賣方簽收訂金收據。
• 確定代書及辦理履約保證

二、簽約

• 確認雙方身份 ：買方確認賣方的身份，及土地、建物權狀正本。若賣方是代理人，則需確認授權書、被授權人身份證。
• 達成契約 ：買賣雙方就契約內容達成一致，進行簽約，不動產買賣契約書有制式版本，或由代書撰擬完成。
• 支付簽約款：買方將簽約款給賣方，前期支付的訂金可抵扣相應數量的簽約款，賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。

三、用印報稅及買方貸款找尋：

• 代書準備不動產買賣移轉公文書及報稅文件，請買賣雙方於文件上用印(賣方需為印鑑章，並提供印鑑證明；買方便章即可)。用印完成後即向稅捐機關報稅。
• 買方支付用印款(第二期款項)
• 貸款：若買方需貸款，則應於用印時決定貸款銀行（可請代書辦理），銀行收件、審查、估價對保、用印約2至3星期。

四、完稅

• 稅單核發後，代書通知買賣雙方應繳稅費金額，請雙方繳納稅方。
• 買方支付完稅款

五、過戶

• 代書將完稅稅單、權狀、雙方身分證件(影本)、不動產移轉公文書送至管轄地政機關，辦理移轉過戶。
• 如買方需貸款，並應將除貸款支付價金部分以外的價金補足。如不需貸款，應將所有買賣價金補足。
• 過戶完成，代書領取新權狀

六、交屋

• 結清費用：買方支付尾款(房屋貸款)，賣方需結清欠繳稅費負擔(地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費)，買方支付賣方全部尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶，同時取回擔保本票。
• 房屋點交：雙方點交房屋、交付鑰匙予買方、並進行地價稅/房屋稅/水/電/瓦斯/管理費之分算，代書並將雙方文件點齊交還雙方。
• 實價登錄：代書於過戶交屋完成，即應向地政機關辦理實價登錄。

成交過戶注意事項

一、付訂金要注意

• 買方注意事項：簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款，付完訂金後不能再殺價了，所以需要確定價格後才付訂金，約定簽約時間地點，支付訂金需按時簽約，否則訂金會被賣方沒收。
• 賣方注意事項：收訂金後不可再將房屋轉賣給其他人，否則需支付訂金額雙倍之違約金給買方。

二、簽約要注意

• 買方注意事項：簽約前買方需申請簽約當天的土地及建物謄本，注意坪數是否正確，或是否有限制登記（如假扣押、假處分等）尚未塗銷，土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題，特別注意賣方銀行抵押設定金額多少，以作為支付各期價款的依據。簽約時，本人未能出面的，可由代書（591代書）代理辦理。 未成年人（未滿二十歲且未結婚者）應由法定代理人出面簽約。 關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜。 注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上，應於騎縫處雙方蓋章等。
• 賣方注意事項：賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。 若自己不能親自前往簽約需事先準備好印鑑證明及代理人的授權書。

三、用印要注意

• 買方注意事項：交給代書或其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。
• 賣方注意事項：不同類型的土地增值稅申報時間長度不一樣，土地增值稅自用件（約20個工作天核發稅單），土地增值稅一般件（約7個工作天核發稅單）。 交給代書其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。

四、完稅要注意

• 買方注意事項： 要保留完稅的收據以備後用。
• 賣方注意事項： 要保留完稅的收據以備後用，除了過戶所需繳納的土地增值稅外，若有欠稅，也應該主動繳納完畢，才不會耽誤過戶的時間及影響買方付尾款的時間。

五、過戶要注意

• 買方注意事項：雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有:水、電、瓦斯費、房屋稅（住家：房屋現值×1.2%，營業用途：房屋現值×3%， 非住家非營業用途：房屋現值×2%）、地價稅（自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%，私有一般、營業：按公告地價總額累進計算×1%，工業用地：公告地價總額×1%）至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費。 點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之鑰匙是否正確等。
• 賣方注意事項：賣方應在交屋時將屋內除標明給買方外的所有家具等清理完畢，否則買方可將這些東西當垃圾清理，並要求賣方支付清理費用。